2007年政策导向明显，同时从供与需两个层面的调节缓解目前住房矛盾，表现为：通过提高信贷成本，以抑制投资性需求；并通过土地与住房供应结构的调控，增加廉租房、经济适用房和中小套房的有效供给。
对2008年可能出台的物业税，相关专家、同行都对此进行了讨论，但对于2008年物业税是否会选择在部分地区试点，何时会全面推行，以及物业税具体会涵盖目前的哪些税费，目前尚没有统一的说法或者预期。不过业界一致认为，推行物业税是大势所趋。我们同样无法预知未来物业税可能的具体细节，但我们大致可以从物业税设计的政策导向上进行一些推断：第二套以上、大面积住房缴纳的税率会相对较重，而首套、中小户型则可能免征或者少征。物业税所隐含的这种政策导向将对后期部分住房需求产生压制作用。
系列调控政策，包括后期物业税可能推出的预期，将对现阶段的住房市场供需结构带来很大冲击：市场需求构成的一部分——投资性需求受到抑制，而以廉租房、经济适用房、中小套型为代表的供给则会有一定程度的增加。我们认为，将眼光稍微放长远些，我们会看到，今后几年，在财富增长、城镇化以及人口红利的推动之下，爆发性增长的自住性需求(也会衍生大量的投资性需求)，不仅能消化上述增加的供给，也能在很大程度上替代受到抑制的投资性需求，再考虑到日趋紧张的土地与有限的住房供给，未来住房供求紧张的格局不会得到根本改变。房地产可长期看好。
除工资性收入外，2005年以来，居民所拥有的金融资产收益也保持了快速增长。统计显示，2005年1月至2007年10月，A股总市值增加了8.2倍，绝对额增加了32万亿，流通市值增加了6.1倍，绝对额增加了7.4万亿。虽然无法用这两项指标来确切衡量居民金融财富的增加，但在没有更好的指标和数据前，仍可以作为大致的衡量和参考。
我国十一五规划纲要明确提出要“积极稳妥地推进城镇化，逐步改变城乡二元结构”，并预计到2010年城镇化率达到47%，到2020年我国将达到55%。按照此要求，未来我国城镇化率每年还将提高1%左右的水平。
根据发达国家城镇化的规律，城镇化率在30%-70%之间，属于快速发展阶段，突破70%以后才会趋于缓慢。根据世界银行2005年统计的结果，中国尚处于快速发展阶段的起步阶段，远远落后于印尼、朝鲜、菲律宾和马来西亚。因此，未来数年我国的城镇化率具备快速发展的空间和可能性。
在人民币持续升值预期之下，热钱通过或明或暗的渠道，进入以房地产为代表的资产市场。在某种程度上表现为近两年来贸易顺差的非正常扩张。这些游资不会在很大程度上改变市场供求格局，但是会起到推波助澜的作用，加剧目前供给偏紧的状况。
研究发现，奥运会对房价确实有带动作用，但主要限于奥运举办城市，而且在奥运会结束后，房地产市场走势仍然回归由供求决定的格局。因此，我们预期2008年北京奥运会的召开，将对北京地区的房地产有明显的刺激作用。管理规范、储备丰富而且地段占优的房地产商业绩很可能出现超预期增长。
国家统计局公布数据显示，截至2006年10月，全国耕地面积18.27亿亩。根据十一五规划，到2010年底要确保18亿亩。意味着年均可开发土地面积仅675万亩，勉强能满足年开发需求。但是2010年以后呢？未来几年，粮食短缺的隐忧将逐渐成为现实，现阶段粮食问题已经成为政府关注的焦点，而确保有效的耕地将是采取的主要措施之一。不容置疑，2010年以后的土地供应形式将更加严峻。
1.需求向中小套型集中，高档住宅受冲击大未来市场需求主要为自住型需求，具有刚性，而且家庭趋于小型化，因此中小套型住宅将受到青睐。而高档住宅所由于受政策影响较大，且这部分需求主要体现为投资性需求，需求弹性较大，未来需求下降将会比较明显。
2.自住性需求为主体的二、三线城市受影响小根据我们的调查，虽然目前二、三线城市房价上涨速度在加快，但是自住性需求是推动房价上涨的主要力量。业务主要集中于这些地区的地产公司受影响小，业绩甚至可能出现超预期增长。
需要强调的是，虽然一线城市房价的上涨有投机的推动，但是在宏观经济持续向好的背景下，在“三大推力”推动之下，加上这些城市本身具备的独有的经济、政策等地缘优势，未来这些城市的房价在出现短暂的滞涨之后，很可能继续创出新高。
对2008年以及未来几年，我们对房地产市场总的判断是：系列调控政策的出台以及物业税预期会缓和这种紧张的格局，具体体现在投资性需求受到抑制，廉租房、经济适用房和中小套型住房供给会增加；但是我们认为供需紧张的状况，在较长时间内都无法从根本上解决，近几年自住性需求的集中爆发，土地与住房供给的趋紧，让我们有充分的理由看好后期的房地产市场。
对于政策调控带来的具体影响，我们认为，短期内由于政策效果的不明朗，会导致部分观望情绪的产生，住房价格可能出现滞涨，甚至轻微下跌，成交也出现萎缩，但是在2008年春节前后，在自住性需求带动之下，房地产市场将出现回暖，供需将再度趋于紧张。
行业龙头公司：该类地产公司项目在全国分布较均衡，并以普通住宅开发为主，受政策冲击较小；同时将受惠于行业整合，资源将逐渐向这些企业集中。从长期发展来看，地产业“强者恒强“的格局将会比较明显，而基于可持续发展的预期，龙头公司的估值水平也高于那些规模、实力较差的公司。这类企业我们重点推荐万科A，保利地产。
具备增长潜力的区域地产公司：2008年北京奥运会召开将使专注于北京业务的地产商获益，考虑到目前的估值优势，我们重点推荐亿城股份；此外，在政策调控之下，活跃于二、三线城市的地产公司所受冲击小，它们依靠积极、稳健经营，实力日益增强，这类企业我们重点推荐荣盛发展。
前3季度净利润增长小于预期，全年高增长仍可期。2007年前3季度公司实现每股收益0.29元，略低于预期。但是前3季度销售情况良好，销售面积、销售收入均已超过去年全年水平，公司尚有385.7万平方米已销售资源未竣工结算，签约金额约310.7亿元，为未来业绩持续高增长奠定了基础。下半年公司新开盘以及加推项目75个，其中首次开盘项目23个，按目前市场情况看亦能取得不错的销售表现。公司预计07年净利润增长100%-150%，符合预期。
适量储备土地，奠定持续发展基础。目前，公司权益规划建筑面积合计为1813万平方米，可以满足2-3年的开发需求。其中，公司三季度新增项目13个，项目规划建筑面积合计约268.6万平方米，10月以来，公司又新获取项目8个，权益建筑面积合计160.6万平方米。公司保持适度储备的策略一方面可以保障了公司持续经营和增长，另一方面也提高了资金利用效率。
第3季度业绩增长加快，2007年维持高增长。前3季度公司实现每股收益0.5元，其中第3季度增长明显加快。公司目前在建项目较多，4季度结算将进一步增加，此外公司尚有预收款104.5亿元将陆续结转，因此4季度业绩也会加速提升。预计公司全年净利润增幅将在70%-100%。
增发与公司债的发行有效降低负债率。8月份公司顺利实施增发1.26亿股，融资70亿元，负债水平得到显著降低。10月份公司董事会通过了发行不超过43亿元公司债的决议，此举将进一步可以改善公司的债务结构，增加流动现金。
前3季度销售情况良好，成本控制得当。2007年1-9月份，前3季度净利润同比增长149%，实现每股收益0.24元。预计07年净利润同比可增长150%—200%。净利润大幅度增长，一方面得益销售面积的快速增长与售价稳步上升，另一方面也得益于公司成本控制得当。
后续资产注入值得期待。2007年上半年公司通过向大股东定向增发，注入威尼斯水城和浦东大厦项目后，公司土地储备建筑面积将达到1400万平米。目前集团麾下子公司中从事房地产业务、但尚未置入苏宁环球的公司还有华宁房地产、苏宁房地产、佛手湖公司和绿尔得天，公司作为集团房地产业务的主要载体，将会得到集团不断扶持，预计未来集团仍将进一步向公司注入资产。
公司主要定位于北京高端商品房开发。公司已经开发和在建的项目主要集中在北京，分别是万城华府、亿城天筑、西山华府和合作开发项目晨枫家园，均是高端公寓与洋房。独特的地缘优势，以及2008年奥运会的召开，都将使得北京地产所受政策冲击小，北京房地产可长期看好。
公司项目近两年集中结算，盈利能力突出。根据公司现有项目开展的进度，下半年至明年公司项目将集中结算。其中，亿城天筑项目将于2007年第四季度竣工结算，合作开发项目晨枫家园已开始销售，投资较大的西山华府项目将于年内开工建设。项目集中结算、开工使得公司结算收入大幅增长。此外，公司高端的市场定位使得公司的主营业务利润率得以维持在50%左右的高水平，未来两年公司业绩将比较突出。
公开增发缓解公司资金压力，降低资产负债率。10月8日公司发布公告称，公司公开发行A股获证监会有条件通过。本次拟发行不超过1.5亿股，募集资金12亿元。增发成功将大大缓解公公司资金压力，提高公司项目开展进度，增强未来拿地能力，奠定持续发展的基础。
产品与市场定位独特。公司定位于京津冀、长三角地区二、三线城市普通商品房开发。独特的区域与市场定位是公司快速成长的关键所在。公司不论是与地方开发商相比还是与未来拟进入的全国性地产商相比，都具有较强的比较优势。未来三线城市市场规模与地产升值空间远大于直辖市与省会城市，而且受宏观调控的影响比较小。这些有效保证了公司未来业绩的快速、平稳增长。
重组进入尾声，后期业绩逐步体现。2007年8月公司公告将通过定向增发收购控股股东5家地产公司股权。随着4年内第5次重组落下帷幕，意味着集团对公司的重组进入尾声。收购完成后，香江控股主业将彻底变身为“商贸+物流+地产”，2008年公司业绩有望出现爆发性增长。
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